Варианты оформления коммунальных услуг при аренде

Руководствуясь позицией Высшего Арбитражного Суда, Минфин и ФНС предложили три варианта оформления коммунальных услуг, выгодных для арендаторов (письмо от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86@).

Первый и наиболее простой вариант оплаты коммунальных услуг, вызывающий меньше всего споров с налоговиками, – это включение их в состав арендной платы.

Это делается путем установления арендной платы, состоящей из двух частей – постоянной и переменной. При этом переменная часть арендной платы эквивалентна сумме коммунальных платежей, потребляемых арендатором.

При таком варианте арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную часть), а арендатор ставит к вычету весь НДС, указанный в счете-фактуре арендодателя (в том числе и по переменной части).

Что касается сумм НДС, предъявленных поставщиками коммунальных услуг, то арендодатель принимает их к вычету в полном размере в общеустановленном порядке. Ведь услуги приобретаются для операций, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Второй вариант расчетов предусматривает арендную плату, состоящую только из постоянной части, которая соответствует стоимости переданной в аренду площади. А платежи за коммунальное обслуживание (также за услуги связи, охрану, уборку) взимаются арендодателем на основании отдельного договора на возмещение затрат по содержанию сданных в аренду помещений.

В этом случае арендодатель определяет налоговую базу, исходя из постоянной части арендной платы. Компенсационные выплаты при этом не учитываются и, соответственно, счет-фактуру арендодатель арендатору на указанные суммы не выставляет.

Этот вариант расчетов полностью повторяет способ оформления отношений между сторонами, который применялся до вынесения постановления ВАС России. Он не выгоден ни арендатору, ни арендодателю. Поскольку арендатор не может принять к вычету НДС по компенсационным выплатам, а арендодатель – НДС по коммунальным услугам, оказанным ему энерго-, водо- и теплоснабжающими организациями, в той части, которая приходится на потребление арендатором.

Третий вариант, предложенный налоговиками, это заключение посреднического договора на приобретение арендодателем коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке помещений.

Суть его состоит в следующем. Помимо договора аренды, стороны оформляют отдельный агентский договор на оплату коммунальных услуг. Или условия, подразумевающие агентские отношения по расчетам за «коммуналку», включают непосредственно в договор аренды. Из этого договора должно четко следовать, что арендодатель, оплачивая услуги коммунальным службам, выступает от своего имени, но за счет арендатора. В таком случае арендодатель перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС.

При этом в роли посредника между специализированной организацией – поставщиком услуг и арендатором выступает арендодатель. Это и дает ему формальное право перевыставлять арендатору счета-фактуры, полученные от продавцов коммунальных услуг, а арендатору – ставить к вычету суммы НДС, указанные в этих счетах-фактурах.

Кроме того, в соответствии с гражданским законодательством, арендодателю положено вознаграждение за посреднические услуги, со стоимости которого он обязан уплатить НДС.

По нашему мнению, из трех рассмотренных вариантов исчисления налоговой базы по НДС предпочтительнее первый вариант, причем как арендатора, так и для самого арендодателя, поскольку в этом случае у обеих сторон сохраняется право на вычет НДС по расходам, связанным с оплатой коммунальных услуг.